Comprar o alquilar en Francia siendo extranjero: guía completa 2026
Francia es uno de los destinos inmobiliarios más atractivos de Europa para los hispanohablantes, tanto para quienes se instalan por trabajo como para los que buscan una segunda residencia o una inversión. Los ciudadanos españoles y latinoamericanos no enfrentan ninguna restricción legal para comprar o alquilar en Francia. Sin embargo, el proceso tiene particularidades importantes: los portales están fragmentados, los requisitos de documentación para alquilar son exigentes y la fiscalidad tiene sus propias reglas. Esta guía lo cubre todo.
¿Pueden los extranjeros alquilar o comprar en Francia?
Sí, sin restricciones. Los ciudadanos de la UE, entre ellos los españoles, tienen los mismos derechos que los ciudadanos franceses para comprar, alquilar y vender inmuebles en Francia. Los ciudadanos de fuera de la UE también pueden hacerlo libremente. Francia no impone límites de propiedad, recargos para extranjeros ni obligación de residencia para comprar.
Alquilar en Francia siendo extranjero
Cómo funciona el mercado de alquiler en Francia
El mercado de alquiler en Francia está fragmentado entre varias plataformas. Las agencias publican en portales distintos y no hay una sola plataforma que concentre toda la oferta.
Los cuatro portales principales son:
SeLoger: el portal dominante para las propiedades de agencia en Francia. La mayoría de los mandatos exclusivos se publican aquí primero.
BienIci: agrega anuncios de agencias que no publican en SeLoger. En ciudades como París, ignorar BienIci significa perderse una parte real del mercado.
PAP (De Particulier à Particulier): el principal portal de propietarios privados. Sin honorarios de agencia. Menor volumen pero también menor competencia.
LeBonCoin: capta una parte de los anuncios privados, especialmente estudios y pisos amueblados. También es el portal con más estafas: desconfía de precios muy por debajo del mercado.
Consulta nuestra comparación de portales inmobiliarios en Francia para más detalles.
Documentación necesaria para alquilar en Francia
Los propietarios y agencias franceses evalúan las solicitudes principalmente por estabilidad de ingresos y garantías. La nacionalidad no es un criterio, pero la capacidad de aportar documentación específica sí.
Ingresos: la regla estándar es tener ingresos netos mensuales de al menos 3 veces el alquiler. Para un piso de 900 euros, demuestra 2.700 euros netos al mes.
Documentos: DNI o pasaporte, últimas 3 nóminas o justificante de ingresos equivalente, contrato de trabajo o carta del empleador, últimas 2 declaraciones de impuestos (o equivalente de tu país), últimos 3 extractos bancarios, justificante de domicilio actual.
Para ingresos en el extranjero: si trabajas de forma remota para una empresa española desde Francia, prepara una carta del empleador en francés o en inglés confirmando tu cargo e ingresos, y extractos bancarios que muestren ingresos regulares. La mayoría de propietarios lo aceptan con un buen expediente.
Aval: la mayoría de propietarios parisinos (y muchos fuera de París) exigen un garante físico cuyos ingresos también tripliquen el alquiler. Si no tienes garante en Francia, el dispositivo Visale (gratuito, gestionado por Action Logement) cubre a menores de 30 años y asalariados en movilidad profesional. Solicítalo en visale.fr antes de empezar a visitar pisos.
Fianza: para pisos sin amueblar, la fianza está limitada a un mes de alquiler sin incluir gastos. Para amueblados, dos meses. Los honorarios de agencia para alquileres están legalmente limitados (en zonas de alta tensión como París, la parte del inquilino no puede superar 12 euros/m² para el inventario y 10 euros/m² para la redacción del contrato).
Control de alquileres en París y Lyon
París aplica el encadrement des loyers (control de alquileres) desde 2019. Lyon desde 2021. En estas ciudades, los alquileres de nuevos contratos no pueden superar un precio de referencia fijado por arrondissement, tipo de bien y época de construcción. Si el alquiler propuesto supera el precio de referencia, tienes derecho a impugnarlo. En el resto de ciudades francesas, los precios los fijan libremente los propietarios.
Comprar un inmueble en Francia siendo extranjero
Marco legal
Sin restricciones para los extranjeros. Los ciudadanos de la UE compran en las mismas condiciones que los ciudadanos franceses. Los ciudadanos de fuera de la UE también pueden comprar libremente, aunque con condiciones hipotecarias más estrictas.
El proceso de compra paso a paso
Paso 1: Oferta y compromis de vente. Cuando se acepta una oferta, se firma un contrato preliminar (compromis de vente o promesse de vente). El comprador tiene 10 días para desistir sin penalización. Habitualmente se abona un depósito del 5 al 10% del precio de compra.
Paso 2: Período de diligencias. Entre el compromis y la venta final (2 a 3 meses), se completa la financiación, se instruye al notario y se realizan las verificaciones del inmueble (diagnósticos obligatorios, documentación de la copropriedad si procede).
Paso 3: Acto de compraventa (acte de vente). El contrato definitivo se firma ante notario. El notario es obligatorio para todas las transacciones inmobiliarias en Francia y sus honorarios los paga el comprador como parte de los gastos de adquisición.
Gastos de adquisición en Francia
Para inmuebles de segunda mano, los gastos de adquisición son aproximadamente del 7 al 8% del precio de compra: impuesto de transmisiones (droits de mutation), honorarios del notario y registro. Para obra nueva, los gastos son del 2 al 3%.
Presupuesto total:
- Precio de compra
- Gastos de adquisición: 7-8% (segunda mano) o 2-3% (obra nueva)
- Honorarios de agencia si los hay (3-6%, a veces incluidos en el precio)
- Gastos de mudanza, reforma o equipamiento
Hipoteca en Francia para no residentes
Los bancos franceses prestan a no residentes, pero con condiciones más exigentes. La mayoría exige un aporte mínimo del 20 al 30% (frente al 10% para residentes). Necesitarás documentación de ingresos en francés o con traducción aceptada, prueba de patrimonio existente y generalmente una cuenta bancaria francesa. Los tipos de interés para no residentes suelen ser ligeramente más altos.
Los grandes bancos franceses con presencia internacional (BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole) tienen equipos habituados a trabajar con no residentes.
Fiscalidad inmobiliaria en Francia para propietarios extranjeros
Taxe foncière: impuesto anual de propiedad inmobiliaria, pagado por el propietario independientemente de si el bien está ocupado. Los tipos varían significativamente por municipio.
Taxe d'habitation: eliminada para residencias principales desde 2023. Sigue aplicándose a segundas residencias y alquileres de corta duración.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): impuesto sobre el patrimonio inmobiliario que supere 1,3 millones de euros netos. Se aplica tanto a residentes como a no residentes sobre su inmueble en Francia.
Plusvalía en la venta: los no residentes de la UE pagan un 19% sobre la plusvalía neta más cotizaciones sociales. El abatimiento por duración de la propiedad reduce progresivamente la base imponible: a partir de 22 años de tenencia, la plusvalía queda exenta; a partir de 30, también las cotizaciones sociales.
Convenio fiscal hispano-francés: España y Francia tienen un convenio para evitar la doble imposición. Los ingresos inmobiliarios franceses tributan en Francia y se acreditan o deducen en España según las reglas del convenio. Consulta con un asesor fiscal especializado en fiscalidad transfrontaliera para tu situación específica.
Buscar inmuebles en Francia desde España
El mercado francés está fragmentado entre SeLoger, BienIci, PAP y LeBonCoin. El mismo inmueble aparece con frecuencia en varios portales a la vez. FeedImmo centraliza las alertas de estos cuatro portales en un único feed deduplicado con notificaciones en tiempo real, para que veas cada inmueble una sola vez y no pierdas ningún anuncio.
Preguntas frecuentes sobre comprar y alquilar en Francia para hispanohablantes
¿Hace falta hablar francés para alquilar o comprar en Francia?
Para los trámites oficiales (notario, agencia, contratos), el francés es necesario o se requiere traducción. En ciudades con alta concentración de expatriados (París, Lyon, Burdeos), muchas agencias tienen personal que habla inglés y a veces español. Contratar a un abogado o gestor bilingüe simplifica el proceso.
¿Puedo comprar en Francia sin residir allí?
Sí. No necesitas residir en Francia para comprar. Necesitas un notario francés y, si pides hipoteca, cumplir los requisitos del banco para no residentes.
¿Hay que declarar el inmueble francés en España?
Sí. Todo inmueble en el extranjero debe declararse en el Modelo 720 (declaración informativa de bienes y derechos en el extranjero) si supera los 50.000 euros. Los rendimientos del alquiler en Francia deben incluirse en la declaración de la renta española, con la deducción o crédito correspondiente según el convenio hispano-francés.
¿Cuánto tiempo lleva el proceso de compra en Francia?
Desde la aceptación de la oferta hasta la firma del acto definitivo, habitualmente entre 2 y 4 meses. El período de reflexión de 10 días del compromis, los plazos hipotecarios y los diagnósticos obligatorios marcan el ritmo.
¿Es mejor comprar o alquilar en Francia como expatriado?
Si el horizonte temporal es inferior a 5 años, el alquiler es casi siempre más eficiente dado el coste de adquisición del 7-8%. A partir de 5-7 años y con estabilidad de ingresos en euros, comprar en una buena ubicación puede ser una buena decisión. Para una segunda residencia, el cálculo depende del uso y de si se alquila el bien durante las ausencias.
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